最近发现一个有趣的现象，上海楼市出现了房价的结界。
地理上直接相邻、或者沿着同一条轨交线路外溢区域，板块间的房价不再是稳定均匀下降，而是会出现突然的下跌，差距好几万。
按照既往的分析逻辑，这是极为不合理的。
一般来说，板块以到城市中心的距离决定地段尊贵程度，房价向外围扩散距离递减。
即便是如今上海这种多中心的城市模型，理论上也不该出现断崖式的房价下跌，而是有规律的递减。
为什么两个临近板块的价格会极度不规律的断崖式下跌，形成一个房价结界呢？
01
这些房价结界都在哪？
先说一个例子就是共康。
大宁可以视作北部的一个小副中心，北面的房价结界大概就是共康板块。
大宁往北到了共康，其实房价还在沿着1号线均匀下降，但是再往北到杨行，价格相比于就是断崖式下跌。
共康的商品房房价一度到7万-10万，均价仅4-6万，差距极大。
当然，共康和杨行之间还有一定距离。
相比之下，可能南面的七宝和九亭之间的对比更有代表意义。
传统意义上讲，七宝和九亭都是9号线的外溢板块，都在外环外。
相对来说，七宝社区环境更老旧，受航道的影响更为严重，一般来说这种情况可能被下游的九亭反超，但是事实却恰恰相反。
七宝板块的房价就是十分的坚挺，次新商品房站稳10w+，老房子的单价都有七八万；
但是嘉闵高架一路之隔的九亭，价格就断崖式跌落，比如北九亭的标杆社区贝尚湾，单价和七宝的皇都花园差了3-4万。
即使去掉学区带来的溢价，差距也未免太多。
类似的房价断层还有很多。
比如唐镇和曹路，三林到周浦到航头，长宁到大虹桥，都存在着不可逾越的房价差，同产品类型的社区单价差距在3-4万。
为什么本应均匀下降的房价突然暴跌了？
02
其实，房价产生断崖式差距的例子其实很早以前就有。
比如很早以前，法租界内外的房产价值完全不是一个梯队。
比如2015年以前，外环线内外的价格也是断崖式下跌。
这种房价的割裂地带，其实就是当时城市格局下，城市和郊区的分界线。
如果形象一点说，这条线所在的地方就是市区房价的结界。
如今这些地区出现了新的价格断裂带，其实也就是意味着这些板块，成为了新的市区边界。
地理上相邻的区域房价出现了剧烈的分化，本质上，就是二者身份变得不同了。
对于那些曾经都是郊区的板块来说，
跨过这条线，走的就是市区的房价体系，大家在同一个圈子里pk价值。
没进这条线，走的就是郊区的房价体系，沿着连接市区的地铁线路，价值逐级递减。
身份不同，板块价值的评价体系和分析逻辑不同，自然房价的表现就出现了巨大差异。
03
如今的市区边界，其实已经逐步的打破了原来的外环体系，向外扩散。
相比于用成熟路网体系来维护的市区范围，如今的分界线更多是一条“心理边界”：
大部分人认为你是市区，你就是市区，跟在外环内外关系不大，
像七宝，身在外环外，但是并不影响本地居民认为他是市区。
对于大部分生活在徐汇闵行的居民来说，这里的地段，并不比更靠近市区的金汇、龙柏等区域差很多，甚至不少居民会主动外搬到七宝。
对于生活在九亭和泗泾的居民来说，到了七宝就相当于进城了，这里本身也成为了属地居民心中的市区。
这种定位下，七宝即便在外环外，即便一路之隔就是郊区的九亭，但是不影响他在市区板块的圈子里玩耍。
市区客户，评价七宝也只会跟市区板块对比，价格体系直接就比九亭高了一级，自然产生了价格断层。
04
当然，浦东的情况更为特殊。
由于浦东城市化发展是散点式发展，各板块之间发展差异较大，广大的区域都没有连片，断层要更多也更明显。
像唐镇，对于以张江为宇宙中心的居民来说，张江核心区是内环，唐镇其实算是中环。
即便唐镇大家已经不觉得那么偏了，还是跟唐镇有巨大价差。
张江的次新房十三万，唐镇十万，二者之间还是存在着3万块的价值断层。
到了唐镇还没完，唐镇和外面还有断层。
把最贵的张江核心区看做一梯队，外面一圈的唐镇，御桥，三林是二梯队，周康算2.5，再外面一圈的板块才是真正郊区。
过了唐镇到了曹路、合庆，无论是以陆家嘴为核心还是张江为核心，大家都觉得他是远郊了，房价差距显而易见。
郊区和市区的价值感差距十分明显。
以前说到周康接过了三林浦东成交量王者的大旗，本质上也是周康随着张江的牛逼，融入了浦东目前的城市化边界。
要不然就跟航头一样，市区外溢都外溢不过去。
05
当然，由于区域发展的不均匀，并非每个板块都打破了原来的外环结界。
这点和城市化建设的成熟度关系很大，像闵行已经把城市边界拉到了七宝和莘庄，但是西北的部分板块，没到外环就给了人们郊区的感觉。
发展的慢，好处就是这边房价体系没有空间断崖下跌，实际上，也是因为上游的板块拉不开差距。
当然，远期发展起来了，自然也会逐渐扩大出去。
纵观外环一圈，情况最为特殊的其实是大虹桥。
大虹桥这个地方其实发展的在外环外算是很不错的，但是问题就在于他的分界线太难突破。
一个高铁站加一个机场，直接拦的死死的，可以视为对周边一半的区域没有辐射作用。
和缺少好房子的长宁无法物理连接只能地铁相连，一定程度的限制了大虹桥成为市区。
因此，每每提及大虹桥，大家更多的反应还是那里是郊区。
结语
房价的结界是具有时代性的。
田林刚开发的时候，本地居民去徐家汇还说是去上海，如今早都跟徐家汇连成了一片。
但是，显然这种郊区变市区的难度越来越大。
上海城市边界的扩大，和过去几次人口导入浪潮分不开关系。
随着人口导入速度趋于平稳，板块认知也逐渐固化，上海的板块格局想要再做突破的难度可想而知。
当然，并非所有区域都没有机会，篇幅有限，具体的板块分析我们之后再聊。
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